בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים יורשים נכסי מקרקעין. במרבית המקרים, נודע ליורשים שעל הנכס שירשו יש לשלם היטל השבחה, רק כאשר הם מחליטים למכור את הנכס שירשו או לממש את ההשבחה, שאז הועדה המקומית תדרוש את תשלום היטל ההשבחה כתנאי לביצוע הפעולה.
הסיבה לכך שנודע להם על כך במועד מאוחר היא כי מדובר בהיטל שהנישום יכול לדחות את תשלומו עד למכירה או עד למימוש ההקלה, וכך נוצר מצב, שהמוריש שלא מימש את ההקלה ונותר לגור בבית עד יומו האחרון לא שילם את ההיטל.
קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין שזה תחום התמחותו ושמאי מקרקעין בטרם חלוקת העיזבון, עשויה לסייע ליורשים לערוך בינהם הסכם חלוקת עיזבון שיאפשר להם לחלק את הירושה אגב חשיפה מינימלית לתשלומים בגין היטל השבחה ותשלומי מס אחרים ובדרך זו היורשים יחסכו עשרות אלפי שקלים ויותר.
מהו היטל השבחה ?
היטל השבחה הוא תשלום חובה שגובה ועדה מקומית מבעל נכס או חוכר של מקרקעין, במקרים בהם ערך הנכס עולה כתוצאה מאישור פעולה תכנונית שגורמת לעליית שווי נכס המקרקעין.
חוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 והתקנות שהותקנו מכוחו מסמיכים את הועדה המקומית לתכנון ולבנייה לגבות את היטל ההשבחה.
מתי מוטל היטל ההשבחה?
הועדה המקומית לתכנון ולבנייה תטיל את היטל השבחה כאשר ערך הנכס יעלה בעקבות אישור אחת מהפעולות התכנוניות הבאות:
- אישור תכנית בנין עיר חדשה (תב"ע): כאשר מאושרת תכנית בניין עיר שמאפשרת הגדלה של זכויות הבנייה במקרקעין או משנה את ייעוד הקרקע.
לדוגמא, הפיכת ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.
- מתן הקלה: כאשר הרשות המקומית מאפשרת בנייה בתנאים מקלים מאלו שאושרו בתכנית המקורית.
לדוגמא, הוספת מרפסת לדירת מגורים קיימת.
- אישור שימוש חורג: כאשר מאושר שימוש במקרקעין החורג מהשימוש המיועד על פי ההגדרה בהיתר הבניה או בתכנית בניין העיר (תב"ע).
לדוגמא, היתר להקמת מרכז מסחרי על קרקע חקלאית או הסבת משרד לדירת מגורים.
כיצד יכול בעל הנכס לדעת שהוטל עליו היטל השבחה?
- לאחר אישור התכנית, תערוך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התכנית, ואת שיעור היטל ההשבחה שעל בעל המקרקעין לשלם, ובהתאם תשלח הודעת שומה לבעל המקרקעין שבה תצוין גם זכותו של הנישום לערער על החיוב בשומה.
- על הועדה המקומית להציג את לוח השומה במשרדיה ובמשרדי הועדה המחוזית, לכל המאוחר, בתוך חצי שנה מיום אישור התכנית.
- לוועדה המקומית יש זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או חוכר המקרקעין לשלם היטל השבחה.
מתי צריך לשלם את היטל ההשבחה?
היטל ההשבחה משולם על ידי בעל הנכס בעת מימוש ההשבחה בפועל. לדוגמא, בניית חדר על הגג בכפוף להיתר בניה שניתן קודם לכן. כאשר ההשבחה לא ממומשת עד למכירת הנכס, נהוג להטיל את התשלום על רוכש וזאת בהנחה שערך ההשבחה מגולם במחיר הנכס.
כיצד מחשבים את היטל השבחה על דירה בירושה?
לאחר אישור התכנית, יעריך שמאי מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה את שיעור ההשבחה של הנכס, כלומר, בכמה עלה ערך הנכס כתוצאה מאישור התכנית, והיטל ההשבחה שיוטל הוא בשיעור של 50% משווי הערכה זו. חשוב לציין שמשווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש ההשבחה, כגון עלויות התכנון והבנייה.
עוד חשוב לציין, כי הוועדה המקומית רשאית לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס, אך במקרה כזה עליה להודיע על כך לבעל הנכס ולאפשר לו לשלם באופן מיידי את היטל ההשבחה שהוטל עליו.
האם ניתן לקבל פטור מהיטל ההשבחה?
קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור או הקלה מתשלום היטל השבחה, כמו למשל:
- כשהשבחה היא ביחס למבנים או קרקע שנועדו לשמש למטרות ציבוריות.
- כשההשבחה היא ביחס לבניה או הרחבה של דירת מגורים לשימוש עצמי בשטח של עד 140 מ"ר.
- כאשר ההשבחה היא ביחס לנכסים המצויים אזורים בהם הרשויות המקומיות או המדינה מעניקים פטורים או הקלות מתשלום היטל השבחה, במטרה לעודד פיתוח ושיקום של אותם אזורים.
חשוב לדעת שיש עוד מקרים רבים בהם יינתן פטור מהיטל השבחה, כאשר בחלק יש להגיש בקשה לקבלת הפטור ובחלק מהמקרים הפטור ניתן באופן אוטומטי. בכל אופן, על מנת לברר אם יש זכאות לפטור ומהם התנאים לקבלתו, יש לפנות לוועדה המקומית שבאזור סמכותה מצוי הנכס.
חשוב לדעת שבמקרים בהם התוכנית אושרה לפני 01.07.1975, יבעל הנכס יהיה פטור מתשלום היטל ההשבחה.
האם ניתן לערער על היטל ההשבחה ?
נישום רשאי לערער על עצם הטלת היטל ההשבחה או על גובה השומה. ערעור על עצם החיוב נדון בוועדת ערר מחוזית, ואילו ערעור על גובה החיוב נדון על ידי שמאי מכריע שימונה על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין.
